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2018下半年房地产行业展望:危中有机

发布时间:2018-08-25 1033 次浏览

  (一)政策“稳”字当先,以空间换时间推进长效机制  

  1、各地调控进入微调阶段,限售、限价常态化稳定市场  

  目前各地调控政策进入微调阶段,主要针对投机炒房,核心目的求“稳”。2018年以来,出台调控政策的城市主要为前期无政策出台或政策力度不足、今年以来市场热度上升较快的城市,不同城市政策力度差异大。具体而言,海南省为防范炒房投机现象,实施全域严厉限购、限贷、限售并严格审查频繁离婚、结婚、新迁入海南户籍购房等行为,为2018年以来调控城市政策力度之最严;反之,长春、哈尔滨、贵阳等弱二线城市虽出台调控,但受地区本身库存水平不低影响,政策以限售2-5年不等为主,限购、限贷举措较少;而兰州则受前期政策力度较严致使市场下滑、库存上升影响,取消了部分偏远区域的限购政策和非兰州户籍购房的个税、社保要求。从各地政策细则和力度差异来看,调控主要针对外地人投机炒房行为,力度也根据地区市场的情况有所区别,目的为防止当地楼市出现“量”、“价”的大幅波动,既要防范投机行为带来的市场过热,也要防控政策过严导致的市场下行。目前各地楼市政策进入微调时期,预计未来政策的出台主要以规范土拍、预售或调整限售年限等为主,部分未出台调控政策的地区如出现房价涨幅上行也存在较大调控可能,但力度会根据当地的市场热度、库存水平而有所差异,整体调控力度大幅上行的可能较小。

  预计限售、限价将为常态化调控举措。限售政策能够精准打击投机炒房,既不伤及刚需又能抑制投机、平稳楼市,逐渐成为了各城市调控的首选和标配,2018年以来新出台调控的城市政策无一不包含限售,截至2018年6月中旬,限售城市数量已近70个,限售年限在2-5年不等。此外,限价同样是各地调控不可或缺的方式之一,主要目的为通过行政干预防止一手房价格的大幅波动,多个城市一手房定价普遍低于周边二手房。考虑到目前楼市调控基调主要为稳定房地产市场,预计限售、限价将成为各地楼市调控的常态化举措。

  各地人才落户、住房补贴政策频发,核心目的在于吸引人才并非变相放松调控,但若区域房地产市场价格因此波动,后续大概率会有限购补丁出台。此次“人才争夺战”以二线城市为主角,代表城市包括南京、西安、杭州、武汉、成都、天津等,具体内容主要为落户条件的放松及租房、购房补贴。此类城市商品住宅库存多处于低位,政策目的并非变相放松调控,而在于吸引人才、提高城市中长期核心竞争力。但落户人数的明显增加确实会对楼市的量、价增速产生实质正向影响,目前成都已对人才落户政策打上购房限制的补丁,即新迁入户籍未满2年的购房者需在所购房区域稳定就业且连续缴纳社保12个月以上,而若其他区域若出现由人才落户政策导致的房价涨幅扩大,则同样存在后续出台购房限制条件的可能。

  2、长效机制为长期制度安排,多层次住宅体系最先落地

  稳定的市场环境是长效机制建立的基础。目前我国长效机制主要包括以住房租赁、共有产权房为代表的多层次住宅体系建立、房地产税制改革等,均为长期的制度安排,需要以稳定的房地产市场尤其是平稳的房地产价格为基础。在房价暴涨的周期里,租赁、共有产权房的市场接受度、房地产税的实施效果均可能低于预期,使得长效机制难以落到实处。

  多层次住宅体系建设已在部分核心城市快速推进。

  住房租赁的推进形式主要为租赁住房用地供应,推进最为迅速的城市为上海、杭州,截至2018年6月12日,上海和杭州分别实际供应租赁住房的住宅用地32和8块,涉及规划建筑面积分别为204.22和46.74万平方米,竞得企业绝大部分为当地国企,地块全部为底价成交。上海租赁用地供应始于2017年7月,2017、2018年1-5月成交的租赁住房用地建筑面积分别占同期住宅用地成交总建筑面积比重达12.30%和22.19%;杭州租赁用地供应始于2017年10月,2018年以来租赁住房用地供应量迅速增长,但供应力度弱于上海,成交的租赁住房用地规模占同期住宅用地成交总建筑面积比重约为5.70%。除上海、杭州外,合肥、武汉2018年以来也推出了少量住房租赁用地。

  共有产权房实施的代表城市为北京。2017年9月底,北京市发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》,此后北京市合计成交了15个地块,全部用于建设共有产权住房,规划总建筑面积合计为209.74万平方米,另有一部分供应量来源于商品住宅配建限价房、2017年9月30日之前未销售的自住型商品住房转化为共有产权房。根据北京市住建委披露的已结束申购的共有产权房情况来看,政府持有份额比例在30%-50%不等,共有产权房销售价格根据周边住房销售价格作出的评估价、购房人持有比例及政府一定让利的原则确立,销售单价明显低于周边房价,并且房源中30%的住房会面向在项目所在区域工作、满足限购条件的非京籍购房者,对保障夹心层自住需求积极作用显著。

  房地产税改革推行预期强于往年,但短期内落地难度较大。政府公开文件中房产税相关内容由来已久,表述从“物业税”逐步变更为“房产税”及“房地产税”,自2013年起政策表述便着重强调“房地产税立法”,2017年底以来政策对房地产税改革的表述为“立法先行、充分授权、分步推进”,意味着房地产税改革将立法先行。目前该法案尚处于草拟阶段,预计立法完成时间最快也将在2020年以后,而立法至实施仍有一定过渡期,“充分授权、分步推进”的原则也意味着各地推进的进度、实施的细则均可能有差异,因此房地产税短期内落地难度较大。

  房地产税改革不等同于单一开征房产税,而为加减并重。财政部副部长史耀斌在两会期间答记者问时表示,房地产税改革总体思路为“立法先行、充分授权、分步推进”,“合并整合相关的一些税种”,“合理降低房地产在建设交易环节的一些税费负担”。我国房地产行业宏观税负率已为各行业之首,并且税收结构以流通环节税种包括营业税、      土地增值税、所得税和契税为主。而从国际经验来看,如美国、香港房地产税收结构中流通环节涉及的税种均主要为所得税,保有环节税种则具备“宽税基、低税率”的特点。因此,房地产税改革并非完全等同于开征房产税,而为加减并重,在保持行业税负率稳定的前提下,对保有环节征税同时降低流转环节税负。


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